目前行业整体风险指标较为健康个别房企的信用风险不会波及整个行业

日前，中国银河发布研究报告称，维持房地产行业推荐评级。

分析认为，存在信用风险的房企具有以下特征:1)现金流:融资性现金流入占比持续高于经营性现金流入占比，净现金流处于较低水平甚至降至负值，现金流周期波动特征明显，2):杠杆结构普遍偏高，三条红线踩线较多，3)周转率:库存周转率持续处于较低水平，4)加权平均融资成本:处于行业高位，且持续上升。

行业整体风险指标相对健康，尖子生比例较高，为:人我们整理了31家a股房企和49家h股房企的相关风险指标a股房地产企业平均现金流量净额为55.47亿元，平均存货周转率为0.32，剔除预收账款后的平均资产负债率为71.01%，平均净负债率为89.28%，平均现金—短债比为1.90，平均综合融资成本为6目前行业整体风险指标较为健康，个别房企的信用风险不会波及整个行业大部分指标优秀的尖子生，如万科，金地，赵奢，保利，中海，世茂，龙湖，华润等，需要警惕一些企业的一些指标

政策转向拉开序幕，这一周期的历史不会简单地重演相比之下，当前房地产周期的周期已经减弱16年来，在房住不炒的大框架下，总体政策态度一直是松紧在销售过热降温，土地拍卖增多，房企闪电事件增多的趋势下，央行开始释放维持稳定的信号，政策转向拉开序幕但历史不会简单重复，大放水的放松很难再现在央行层面，可以期待房贷和房企信贷的放松，地方层面库存压力较大的城市也会效仿哈尔滨，出台相关政策促进需求释放我们认为，房住不炒的主基调不会松动，但刚性需求释放将得到支撑，限增长和限下降将在未来很长一段时间内齐头并进

建议投资前几轮房地产周期的:复盘政策对行业估值弹性的影响大于业绩当基本面处于底部区域时，行业估值通常开始上升，市场从宽松政策的预期开始目前市场处于基本面底部区域和政策底部的结合政策释放了保持稳定的信号，信贷水平可以放宽第四季度是布局的好时机行业整体风险可控个别房企风险事件凸显后，行业信用结构将重构，集中度进一步提升，有利于经营稳健，融资成本低，杠杆结构健康的头部房企我们建议关注优质住宅开发行业的龙头个股，即3.336亿的万科A，保利地产(600048)，金地(600383)，新城控股(601155)，金科(000656)，建议关注优质物业管理公司:金科服务(9666香港)，旭辉永盛服务(1995.HK)和新大正(002968)

风险:表示风险事件发酵超预期，融资环境改善不及预期。