五矿信托连收两笔恒大资产？不仅信托开始买买买行业并购融资也暗潮涌动

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日前，据企查查显示，一家名为佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司的企业发生了新的股权变更。

原本持有51%股权的五矿信托将持股比例增加到了100%，而顺德盈沁也就此成为了其全资子公司。

在1月16日之前，五矿信托刚收入囊中的这49%股权归属于恒大广东，而在一年多前，这家公司曾是恒大广东的全资子公司。

这个股权变化颇有些微妙，也是一个非常有意思的信号:一些信托公司在深度参与到地产收并购中。

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信托的身份特殊，在过去的日子里，房企和信托的股权合作大多都并不单纯，几乎都是为了一个目的:将负债挪到表外所做的明股实债。

最简单的模式就是直接以信托入股的方式进行变相融资——信托以股东身份入场，期满离场时房企再以约定的利率回购信托持有的股份。

这对于双方来说本是双赢，房企拿到了融资款且不会增加有息负债，信托则只需等待瓜熟蒂落就能赚到高额的利息。

一年前，五矿信托和恒大广东的那笔股权交易或许也是出于这样的目的。

可是信托和房企应是命运共同体，一荣俱荣的背面是一损俱损:在房企频繁暴雷后，诸多信托公司投出去的钱也瞬间变成了打水漂。

从这个角度来看，五矿信托这次选择收购顺德盈沁的全部股权或许是一种逆向解题思路:与其指望合作方缓过劲来，不如将尽可能多的股权收归到自己手中，掌握主动权，对于关联的利益各方也能有交代。

这样的操作并非是个例。

就在这笔并购前不久，五矿信托在杭州橙光置业有限责任公司的股权占比刚刚从原本的30%上升到99%，阳光城则从20%的持股比例降至1%，五矿信托入股这家企业同样是在大约一年前，那时的大股东是一家小房企——重庆鹏汇，持股50%。

除了五矿信托，中融信托同样有不少类似的操作。

去年3月入股蓝光旗下子公司的中融信托，在蓝光暴雷后，先后将持股比例增加到70%，100%。

去年11月，中融信托将对深圳市花现置业有限公司的股权从6月参股时的49%增至100%，花现置业原本的大股东是花样年。

不过除此以外，信托们也有一些更独立的收购动作。

比如，去年11月时，五矿信托曾先后收购了原在阳光城旗下的湖南中正地产的5%，94%股权，再比如今年开年，中南将原本和港龙共同持股的盐城港达地产的49%股权转让给了中融信托。

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事实上，除了顺德盈沁，最近五矿信托和恒大之间还存在有另一笔交易:原由恒大昆明100%持股的昆明恒拓也被五矿信托全面接盘了。

近期，五矿信托方也就这两笔交易做出了回应，原话是这样的:

面对恒大集团项目风险，五矿信托提高政治站位，始终以保交楼，保民生，保稳定为行动纲领，以维护投资人的利益为首要目标，积极寻求资产的多元化应对和化解路径经过反复论证，我司认为通过获得项目公司全部股权及管理权，推动项目正常化运营，是当前解决恒大项目问题的最优方案

话虽然说的比较官方，但是能窥见这些拥有国资背景的信托公司进一步入局地产的更深层意义:

通过收购暴雷房企项目股权以化解项目危机，保住交楼，保护业主的权益同时也能为暴雷房企缓解些许压力

可以预见的是，未来或许会有更多的信托公司以这样的姿态深度参与进来。

而值得注意的是，四大AMC手中同样握有大量的地产不良资产，早在2019年，信达和华融两大巨头就已经有约一半的不良资产是涉房类的。

不过这也引发了一个问题:当资方取得这些资产的绝对控制权后，开发由谁来做。

放在以前市场好的时候，接盘者多的是，无需考虑太多，左手进右手出就能赚翻，连万科都有专门成立不良资产公司，转化了很多优质资产包，但是市场不好，这些资方可能就是最后的接盘方。

这或许会为行业打开一个全新的局面:一个地产项目左手站着的是资方爸爸，右手站着的就是单纯负责做开发代建的房企们。风险措施方面，北京顺华以多处房屋及其对应的国有土地使用权提供第二顺位抵押，中泽农控股有限公司以其持有的北京顺华100%股权提供质押，并且提供连带担保，实控人郑武，翁秋娟也提供连带担保。

而目前代建业的老大绿城管理就已经和中粮信托，以及四大AMC等资方展开过相关的战略合作了。

其中的可想象空间非常大。

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一边是资方的动作或将开启未来行业的新局面，另一边，房企之间也迸溅着收并购的火花。

就在不久前，招商蛇口成功完成了30亿并购票据注册的消息刷屏了。

招商蛇口在募集说明书中表示，这30亿将有一半用于偿债，而另一半是用于并购相关。

作为今年业内首笔并购票据，招商的成功注册意义重大而从相关消息来看，有更多的房企已经在跟上招商的步伐了，比如华润，中海，万科

另一个更重要的信号是:1月17日，浦发银行发公告表示将发行一笔为期3年，规模在50亿元的房地产项目并购主题债券——这也是金融机构发行的首笔房地产项目并购主题债券。

上述这两个消息结合起来看，就很有意思了:房企端的首笔并购票据，银行端的首笔房地产项目并购主题债券，在开年短短不到20天的时间里，接踵而至。

房企并购融资的大门或许真的要打开了。

再往前看，去年12月20日，央行和银保监会就已经出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励优质企业收购出险和陷入困境的房企的项目，要在全国各地落实。

在这之后，就有消息称，广东政府召集了多家房企开会，为央企国企收购出险企业项目牵线搭桥。

近期，被关注了许久的并购贷要不要计入三道红线的问题也有了新进展:

据财联社报道，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入三条红线相关指标。

如果这个消息属实，也可以大胆推测:既然对并购出险企业项目的房企松了绑，金融机构层面的监管是不是也会有相应的调整。

这也意味着未来出险企业将迎来新的转机，而一些资本实力较厚的房企们也真正能开启抄底吃肉的模式。

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不过，值得注意的是，在所有跟并购有关的消息中，针对的对象其实都是项目而非出险企业。

包括之前提到的信托入局，救的也不是企业不是老板而是项目和业主。

这就像冯仑最新的发言所说的那样:

政府，机构，平台和银行施救时，会遵循救业主不救项目，救项目不救公司，救公司不救老板的原则，即保障业主权益，维护社会稳定。

这也意味着，出险企业真正想要走出困境任重而道远。

并且，从一个层面来看，尽管各方面都在鼓励收并购，但是有实力的房企们的收购意愿到底有多少还是个未知数。

事实上，紧伴随着招商发行完并购票据后，同为央企的华侨城也发行了15亿的中期票据，同样和并购有关。

不过不管是招商还是华侨城，都并未将资金投向出险企业项目并购，而是投向了过往收购的项目中。

华侨城的这次发行的债券都是用来偿债的——9.6亿用来偿还并购贷款，5.4亿元用来偿还流动资金贷款。

至于招商，共30亿的中期票据首期发行了25.8亿，而其中明确用于并购的12.9亿元则是用来投入其在2021年8月收购的一旧改项目中，用来置换其前期投入资金及后续资产投资，和华侨城的用途类似。

虽然还留下了2.1亿的资金用于未来符合并购要求的项目但这也意味着，这笔并购票据中仅有7%的资金有可能会在将来用到对出险企业的项目并购中

同时值得注意的是，并购票据和银行并购贷类似，对于并购交易金额的覆盖不能超过六成，同时发行门槛较高，这可能也会在一定程度上遏制房企参与收并购的积极性。。

虽然未来大型并购潮会不会出现还是个未知数，但有一点是可以肯定的:以前的大型并购几乎都是以民企为主，而未来背书更牛逼，发展更稳定的国企，央企们才会成为并购主力军。

一些过往较低调的国家队们在未来的出镜率或许也会变高，这也意味着未来的并购逻辑也将不再是大鱼吃小鱼，也可能不再是一对一的收并购，而是会是:一家出险民企的项目被多家国企，央企分摊吃下。

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去年年底还发生了一笔别样的收并购，主角是两家民企:蓝光以1元对价将旗下账面净资产为14.84亿元的子公司100%股权转让给了有金科参股的重庆悦宁山。

按蓝光的说法，这笔交易属于承债式收购——即买方得到资产的同时，还要负责承担这笔资产中所包含的债务问题。

蓝光以1月出售这笔资产主要是为了降低包含经营性负债在内的约91.91亿元负债。

未来类似这样甩债务包袱式的收并购或许并不会少见。

这笔收并购中另一个有意思的事是:

收购蓝光这笔资产的重庆悦宁山，并没有实控人——金科仅间接持股了50%，另一家公司北京孺子牛持有另外50%股权。

这也意味着:这笔近百亿的负债最终被归置到了表外。

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主编:张艳

责编:Nanako

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